Quelles sont les démarches administratives à réaliser pour la construction d'une véranda ?

Pour la réalisation d'une véranda, des démarches administratives auprès de la mairie de votre commune sont à réaliser. Comme lors de la construction d'une maison ou la réalisation d'un agrandissement en « dur », le chantier devra faire l'objet d'un dépôt et d'une validation en mairie pour que cette dernière s'assure du respect des règles d'urbanisme.

Dans tous les cas, il faudra consulter la mairie et se procurer une copie d'un des règlements indiqués ci-dessous pour vérifier si votre projet est compatible avec les dispositions d'urbanisme de référence dans la commune du lieu des travaux

Le Règlement National d'Urbanisme (RNU)

Il s'agit de l'ensemble des dispositions à caractère législatif et réglementaire applicables en matière d'utilisation des sols sur une commune ne disposant pas de document d'urbanisme.

La Carte Communale

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (dite loi SRU) du 13 décembre 2000 a modifié le régime des cartes communales. Ainsi deux types de cartes communales peuvent s'appliquer : celles relevant du régime antérieur à la loi SRU et celles établies avec le nouveau régime.

1. cartes communales antérieures à la loi SRU
Il s'agit d'un document élaboré conjointement par la commune et par l'Etat, qui précise les modalités d'application du RNU.
Dans une commune dotée d'une carte communale, les décisions d'urbanisme sont prises par le maire au nom de l'État

2. cartes communales postérieures à la loi SRU
Les principales modifications induites par la loi SRU ont pour principal objectif de donner à la carte communale un statut de véritable document d'urbanisme.
La carte communale est élaborée par la commune et approuvée conjointement par le Préfet (au nom de l'État) et par le conseil municipal après enquête publique.
Les communes dotées d'une carte communale peuvent, à leur demande, prendre la compétence en matière d'urbanisme. L'instruction des demandes est faite suivant les prescriptions du RNU selon l'une des trois organisations suivantes :

Le Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.)

Le PLU est un document d'urbanisme et de planification. Il définit les orientations d'urbanisme de la commune et exprime le projet urbain de la commune.
Il assure également la traduction juridique du projet de développement de la commune, réglementant les droits à construire sur le territoire communal.
Le PLU délimite des zones, urbaines et naturelles, à l'intérieur desquelles sont définies, en fonction des situations locales, les règles applicables relatives à l'implantation, à la nature et à la destination des sols. Il peut, en outre, comporter des dispositions relatives, notamment, à l'aspect extérieur des constructions, aux emplacements à réserver, au COS.
Ce document est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de la commune. Les principes et les règles qu'il contient sont donc spécifiques à celle-ci.
Les communes dotées d'un PLU prennent automatiquement la compétence en matière d'urbanisme, les autorisations d'urbanisme sont délivrées par le Maire au nom de la commune suivant les prescriptions du PLU.
Il est recommandé de consulter le PLU afin de prendre connaissance de ses dispositions réglementaires avant tout dépôt de demande de permis de construire. Cette démarche préalable permet d'éviter d'élaborer un projet de construction en contradiction flagrante avec celles-ci.

Où consulter le PLU ?

Le PLU est un document public. Il est mis à la disposition du public

• - En mairie,
• - En préfecture et à la sous-préfecture dont dépend la commune concernée.

Comment utiliser le PLU ?

• - Repérer sur le plan de zonage le terrain concerné,
• - Déterminer à quelle zone appartient le terrain (par exemple, U, UA, A, N ...),
• - Se reporter au règlement indiquant quelles règles s'appliquent sur ce terrain.

Les règles applicables au terrain se combinent et se cumulent (notamment pour les lotissements).
Dans un premier temps, il est recommandé de se reporter d'abord aux articles 1et 2 fixant les occupations et les activités interdites dans la zone. Dans un second temps, il convient d'examiner les règles d'implantation, de hauteur, de superficie minimale et d'aspect extérieur.
Le PLU constitue le document essentiel à partir duquel l'instruction des autorisations d'urbanisme est opérée. Il n'est pas le seul.
Il est en particulier rappelé que certaines règles du code de l'urbanisme continuent à s'appliquer même en présence d'un PLU (règles relatives à la sécurité et la salubrité publiques par exemple).

Le Plan d'Occupation des Sols (P.O.S.)

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (dite loi SRU) du 13 décembre 2000 a substitué le PLU au POS. Ces deux documents ont la même portée juridique et les mêmes règles d'utilisation. Les principales différences entre ces deux documents sont :
1. Le POS est composé de 4 pièces principales (au lieu de 5 désormais dans le PLU) ;

• - Un rapport de présentation ;
• - Un plan de zonage ;
• - Un règlement ;
• - Des annexes (annexes sanitaires, plan de servitudes et plan des contraintes)

2. Les zones du POS sont nommées UA, UB, NA, NC, ND etc...
(Dans le PLU, les zones s'appellent U, A, AU, N etc...)

Voici quelques notions d'urbanisme à connaître :

Le cas des sites classés et zones protégées

Si la parcelle qui accueille le projet est située dans un périmètre de protection de monuments historiques ou si votre parcelle est située en zone protégée, le dossier nécessitera l'avis d'un Architecte des Bâtiments de France qui émettra ses remarques sur l'intégration du projet sur le bâti existant et dans l'environnement présent. Le délai d'instruction du dossier, après dépôt en mairie, peut varier de 1 mois supplémentaire pour une déclaration préalable à 6 mois supplémentaires dans le cas d'une demande de permis de construire.

Un projet de véranda sur un bâtiment classé « ERP »

ERP signifie « Etablissement Recevant du Public ».C'est notamment le cas de restaurants, cafés, écoles et de tout établissement qui reçoit du public régulièrement ou ponctuellement. La réalisation du dossier demande de permis de construire sera systématiquement établie par un architecte. Nous pouvons vous mettre en relation avec un architecte local qui pourra établir votre dossier complet (après consultation des services DDE, commission d'accessibilité aux personnes handicapées, pompiers ...).

Quelle déclaration pour un projet de véranda ?

Pour définir le type de déclaration à réaliser, il va falloir calculer la surface SHOB de votre projet. Cette surface vous permettra de déterminer s'il s'agit d'une déclaration préalable (DP), d'un permis de construire (PC) ou d'un permis de construire architecte (PCA) si l'addition des surfaces de la maison et du projet dépasse 170 m².

La Déclaration Préalable (DP)

Ce dossier sera constitué pour un projet de véranda dont la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) ne dépasse pas 20 m2 d'assise au sol extérieur hors tout.

La Demande de Permis de Construire (PC)

Ce dossier sera constitué pour un projet de véranda dont la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) dépasse 20 m2 d'assise au sol extérieur hors tout.
Attention, un projet dont la SHOB ne dépasse pas 20 m2 peut quand même faire l'objet d'une demande de Permis de Construire : c'est le cas si une ouverture existante est modifiée ou s'il en est créée une sur un mur extérieur de l'existant (porte de liaison entre la maison et la véranda par exemple). Article R421-14c du Code de l'Urbanisme.

La Demande de Permis de Construire Architecte (PCA)

Ce dossier sera constitué pour un projet de véranda traité en PC si la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) de l'existant additionnée à la SHON du projet dépasse 170 m2, le dossier nécessitera un recours à un Architecte. Nous soumettrons alors votre dossier à un architecte local qui sera en charge de réaliser votre dossier de demande de permis de construire. Article L431-1 et R431-2 du Code de l'Urbanisme.

Pour calculer la SHOB :

La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de la construction, calculée à partir du nu extérieur des façades y compris les combles et les sous sols non aménageables, les préaux, balcons, les loggias et les toitures terrasses accessibles.

Dans le cas de préau seul ou additionnel à une véranda, il faut prendre en compte la projection au sol de la totalité de la surface couverte.

Si le projet de véranda est posé sur une terrasse à créer et décollée du sol naturel et soutenue soit par des pilotis ou des murs en espace ouvert ou clos mais accessible, la surface sous le projet de véranda est également à prendre en compte.

Pour calculer la SHON :

La SHON est obtenue en comptabilisant les surfaces dites « déductibles » : la surface des combles non aménageables (surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80 m) des sous-sols non aménageables (pièces enterrées et sans ouvertures communiquant sur l'extérieur) des surfaces non closes, des surfaces de stationnement, des surfaces de bâtiments agricoles et des serres de production notamment.

Ces surfaces déductibles sont soustraites de la SHOB calculée au préalable et le résultat est à multiplier par 0.95 pour obtenir la SHON définitive.